【摘要】

在沪版的《上海市房地产买卖合同》附件二中有关于房屋设备、装饰情况处理的约定，这里的设备、装饰指的就是固定装修。在签订合同时，多数买卖双方仅表述为“现有固定设备、装饰”，而不对具体项目进行列明。

当卖家在交付房屋时如果把一些电器，如热水器、脱排油烟机等拆走了，买家能起诉要求卖家承担违约和赔偿责任吗？

【案情】

沪律网律师曾经代理过一起房屋买卖纠纷案件，买卖双方之间因固定装修的交付问题闹的不可开交，最终在律师的帮助下买家的权益才得到了维护。

事情是这样的：郭先生与金先生签订《房地产买卖合同》约定郭先生将其名下房产以总价320万元转让给金先生，在附件二中约定转让价包括现有固定装修、设备。合同签订后，双方依约完成了付款及过户事宜。但在交付房屋当日，金先生发现房屋内的热水器、脱排油烟机等电器都没有了，连窗帘也不知了去向，当即金先生就拒绝接收房屋。

之后，金先生通过沪律网找了律师，在听取了金先生的陈述并分析了相关证据之后，律师提出了两项诉讼请求：1、要求郭先生给付延期交房违约金；2、要求郭先生给付拆除装饰、设备的折价赔偿金。

郭先生在接到法院传票后提出答辩认为现有固定设备、装修并未明确包括热水器、脱排油烟机等电器，窗帘更不是固定装修，因此自己并不违约，无须承担违约和赔偿责任。

【律师分析】

首先、热水器、脱排油烟机等电器，窗帘等物品是附合于房屋之上形成固定装修，如果卖方将其拆除，将严重影响房屋的正常使用。因此，上述设备、设施属于房屋本身的附随物品，不应拆除、也不能拆除。

其次、我国《合同法》规定在合同生效之后，双方对部分履行内容约定不明的，应遵守行业交易习惯。虽然郭先生与金先生签订《房地产买卖合同》未列明房屋交付时所包括装饰、设备的具体项目，但根据二手房交易的惯例，一般大众认知的固定装饰、设备应当包括热水器、脱排油烟机等电器以及窗帘等物品。

根据法律规定郭先生在交付房屋时也应一并交付上述设备、装饰，因此郭先生拆除相关设备、设施的行为构成违约。

再次、郭先生客观上已经将热水器、脱排油烟机等电器、窗帘等拆除，并且在金先生提出异议后仍未恢复原状或采取其他补救措施等。基于郭先生的违约行为，其应按相关物品现值及重置的费用向金先生承担赔偿损失的责任。

最后，因郭先生拆除装饰、设备才最终造成了延期交房，致使金先生至今仍无法正常使用房屋，过错在于郭先生，其未按期全面履行合同义务，应当承担延期交房的违约责任，支付违约金。

沪律网律师从事实以及法律的层面上对金先生的案件进行分析，并基于以上的分析，帮助金先生提出了相应的诉讼请求。

【判决】

在庭审中，双方确认拆除的物品价值1万元人民币。最终，法院判决被告郭先生向原告金先生赔偿损失1万元及支付违约金3000元。

【结束语】

上海房产律师：在二手房买卖交易中，作为出卖方有保证转让的房地产能够达到正常使用标准的交易习惯，除有明确排除外的约定外，那些相关固定在房屋内的、满足房屋正常使用的基本设备、设施应当作为房屋的附随物品一并交付给买家。